GUÍA HIPOTECARIA:

1. ¿Qué es una hipoteca?

Un préstamo hipotecario es una cantidad de dinero concedida, generalmente por una entidad financiera, a una persona física o jurídica, con la garantía adicional de un bien inmueble. La finalidad del préstamo puede ser muy variada, pero los más habituales se destinan a financiar la compra de un inmueble. Se formaliza en escritura pública ante Notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad. El préstamo hipotecario permite plazos más largos para la devolución del préstamo y tipos de intereses inferiores a los de los préstamos con garantía personal. Para poder pedir un préstamo hipotecario, las entidades financieras requieren una serie de garantías de tipo personal y del propio inmueble sobre el que va a recaer la hipoteca. En general, cada entidad financiera marca sus propias condiciones de concesión.

2. ¿Y si la vivienda que voy a adquirir ya tiene un préstamo hipotecario?

Puede suceder que la vivienda que vayas a comprar tenga un préstamo a promotor. En ese caso, tienes algunas ventajas y puedes obtener, de forma muy sencilla y con un importante ahorro de gastos, el préstamo que se adapte a tus necesidades.

Ello es posible porque los trámites para hipotecar la vivienda serán mínimos, sólo se cambia la titularidad del préstamo que el promotor hizo en su día sobre la vivienda que vas a adquirir. Este cambio de titularidad se denomina subrogación en el préstamo del promotor y se realiza al mismo tiempo que la escritura de compraventa.

Si te subrogas en la hipoteca de la promoción evitarás los gastos de tasación de la vivienda, pedir informes sobre las cargas al Registro de la Propiedad, otorgar ante Notario nueva escritura de hipoteca, inscribirla después en el Registro y, lo más importante, el pago del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados por constituir una nueva hipoteca, que varía según comunidades autónomas, siendo el porcentaje comúnmente aplicado el 1% sobre la responsabilidad hipotecaria del préstamo.

Sin embargo, en algunas ocasiones a pesar de tener estas ventajas mencionadas nos encontramos en que las condiciones no son del todo buenas. En este caso, si la entidad no accede a mejorar esas condiciones, siempre podrás negociar con otras entidades hasta tal punto que la mejora de condiciones puede compensar y mucho lo que dejas de ahorrarte por irte a otra entidad.

3. ¿Cómo elegir la hipoteca que más te conviene?

Para elegir el préstamo hipotecario que mejor se adapte a tus necesidades deberás tener en cuenta los siguientes factores:

A.                 IMPORTE

Es la cantidad de dinero que la entidad financiera entrega al cliente al concederle el préstamo.

Existen dos tipos de límites para calcular el importe:

1. El valor de la vivienda: La cantidad máxima a financiar, es decir, el importe total que recibirá como préstamo hipotecario será, como mucho, del 100% del valor de tasación de la vivienda, con la aportación de garantía adicional o de un seguro. Normalmente es el 80 %.
2. Los ingresos del solicitante: El importe se limita para que las cuotas a pagar no superen el 35 ó 40% de los ingresos líquidos justificables del solicitante y así poder hacer frente a los pagos sin problemas. La entidad entiende que hay vida después de la Hipoteca y que el cliente necesita destinar parte de sus ingresos a otros gastos.

B.     EL INTERÉS

El interés es el precio que el cliente se compromete a pagar a la entidad financiera como contraprestación de haber recibido una cantidad de dinero determinada en concepto de préstamo.

La Tasa Anual Equivalente (TAE) es una fórmula para poder comparar los tipos de interés que ofrecen las diferentes entidades financieras. Para su cálculo hay que tener en cuenta la periodicidad de pago, el tipo de interés nominal, el plazo y las comisiones iniciales. Según el tipo de interés, los préstamos hipotecarios pueden clasificarse en:

1. De Interés fijo.
2. De interés variable.

Préstamos hipotecarios de interés fijo

El tipo de interés acordado en el contrato permanece inalterable a lo largo de la vida del préstamo. En estos préstamos, tanto la entidad financiera que ha prestado el dinero como el cliente están expuestos al riesgo de interés, es decir:

3. Si los intereses descienden el cliente no se puede beneficiar de dicha bajada, pudiendo estar pagando un precio superior al que lo haría si la operación la contratase en esos momentos.
4. Si los intereses suben la situación es la contraria, siendo la entidad financiera la perjudicada al no poder repercutir al cliente la subida.

Por lo anterior, la operación suele establecerse en plazos más cortos que los que se establecen cuando el interés es variable, a fin de evitar el riesgo de las variaciones de tipos de interés para ambas partes.

¿Qué ventaja tienen los préstamos de interés fijo?

La principal ventaja que tienen los préstamos a interés fijo es tener determinado, desde el inicio de la operación, el importe exacto de las cuotas a pagar a lo largo de toda la vida del préstamo.

Préstamos hipotecarios a interés variable

Son operaciones en las que el tipo de interés varía cada cierto periodo de tiempo, de acuerdo con las reglas que se establecen previamente.

La forma de fijar los intereses es la siguiente:

5. Se acuerda un tipo inicial de interés, que permanece fijo durante un periodo preestablecido, y que en la mayoría de entidades financieras oscila entre 3 y 12 meses. Una vez cumplido este periodo, el tipo de interés varía de acuerdo con la evolución del índice de referencia fijado en el contrato. Tanto la entidad financiera como el cliente acusarán las oscilaciones de mercado:
• En época de tipos de interés bajos, el cliente pagará una cuota menor.
• En época de tipos de interés altos, el cliente tendrá que pagar una cuota mayor.

Por ello, al irse ajustando el tipo de interés al mercado, las entidades financieras suelen ofrecer plazos de amortización más largos (normalmente entre 20 y 40 años) que los usados en los préstamos a tipo fijo (normalmente entre 15 y 30 años).

¿Qué ventaja tienen los préstamos de interés variable?

Las principales ventajas son:

7. Menores cuotas a pagar al disponer de mayor plazo.
8. Beneficiarse de las bajadas de tipo de interés.

Índices de referencia

Es la variable en función de la cual cambia el tipo de interés del préstamo. En 1994 se definieron 6 índices de referencia oficiales y en junio de 1999 se incorporó el Euribor a 1 año:

9. Referencia Interbancaria a 1 año: Euribor. Es el tipo ofertado por el grupo preseleccionado de entidades de crédito en el mercado de depósitos interbancarios en euros para el plazo de 1 año. Se define como la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes, del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año calculado a partir del ofertado por una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificación. IRPH de cajas de ahorros. Es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para la adquisición de vivienda libre concedidos por las cajas. IRPH de bancos. Es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para la adquisición de vivienda libre concedidos por los Bancos. IRPH del conjunto de entidades de crédito. Es el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de 3 años para la adquisición de vivienda libre concedidos por el conjunto de entidades de crédito. Índice Activo de Referencia CECA. Es el tipo medio de las operaciones en préstamos personales de 1 año a menos de 3 años y de los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda libre de 3 o más años.
10. Tipo de rendimiento de la Deuda Pública de plazo entre 2 y 6 años. Es el tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la Deuda Pública de plazo entre 2 y 6 años.

Los índices oficiales reúnen las siguientes condiciones básicas para que puedan servir como referencia de los préstamos hipotecarios:

15. Ser públicos y fácilmente comprobables por parte del cliente. El Banco de España los publica mensualmente en el BOE (cada uno de ellos adopta un único valor por mes), siendo fácilmente consultables al recogerse en la prensa en las páginas de información económica o en Internet. Ser objetivos. Los datos que sirven de base al cálculo del valor del índice son agregados de acuerdo con procedimientos matemáticos aprobados por el Banco de España.
16. Ser neutrales. Ninguna entidad financiera puede influir en su determinación. Con independencia de utilizar un índice de referencia oficial o no, debe quedar claramente identificado en la escritura del préstamo, así como su forma de aplicación.

El diferencial es el importe que las entidades financieras añaden al tipo de interés de referencia. ¿Cómo se especifica el valor del diferencial? Generalmente fijando un porcentaje sobre el índice de referencia usado.

C.                 PERIODO DE INTERÉS

Es el periodo de tiempo durante el cual el tipo de interés de un préstamo a interés variable no sufre modificación. En los préstamos a tipo de interés variable hay que diferenciar entre:

1. Periodo de interés inicial: Es el plazo durante el cual permanece vigente el tipo de interés pactado en el contrato del préstamo.
2. Periodo de interés a tipo variable: Finalizado el periodo de interés inicial, comienza el periodo de interés a tipo variable que dura hasta que se termina de pagar el préstamo. Durante este periodo, el interés varía cada cierto tiempo (generalmente cada 6 meses o 1 año) según se acuerde en el contrato de préstamo.

Si el interés es variable no olvides preguntar:

3. El índice de referencia aplicable (Euribor, IRPH de cajas, etc.). Cómo se fija el tipo de interés en cada revisión. Cómo se le comunica al cliente, para cada revisión que se efectúe del tipo de interés, el nuevo tipo aplicable y el periodo de vigencia del mismo.
4. El procedimiento de rescisión del contrato, en caso de no aceptación por el cliente del tipo aplicable en el siguiente periodo de tipo de interés.

D.    CUOTA A PAGAR

Es el importe que el cliente se compromete a pagar periódicamente (normalmente cada mes) a la entidad financiera que le ha concedido el préstamo, en concepto de intereses y devolución del capital prestado.

Si el préstamo es a interés variable, la cuota se modificará tras cada revisión del tipo de interés. La cuota depende básicamente de cuatro factores: importe del préstamo, plazo, tipo de interés y periodicidad de pago (normalmente mensual).

E.                 PLAZO DE AMORTIZACIÓN

Es el tiempo acordado en la escritura del préstamo para que el cliente devuelva a la entidad financiera la totalidad de la cantidad prestada, pudiendo llegar, por lo general, hasta 40 años en función de:

1. El tipo de préstamo (fijo, cuota constante, mixto, variable, ...). La edad del solicitante.
2. La normativa que regule los préstamos acogidos a convenio (VPP).

Hay préstamos en los que se establece un periodo de carencia. La carencia puede definirse como el periodo inicial de la vida de un préstamo en el que el cliente únicamente paga los intereses, no amortizando nada de capital.

F.                 SISTEMA DE AMORTIZACIÓN

Es la forma de cálculo de las cuotas a pagar para devolver el importe del préstamo. Hay diversos sistemas de amortización: cuota constante, cuota decreciente y cuota creciente.

La más habitual es la cuota constante en la que el cliente siempre paga el mismo importe (suma de capital más intereses) mientras no varíe el tipo de interés.

1. ¿A qué información tiene derecho el solicitante de un préstamo hipotecario?

La Orden Ministerial (O.M.) de 5 de mayo de 1994 sobre “Transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios” tiene por objeto garantizar la adecuada información y protección de quienes concierten préstamos hipotecarios, estimulando la efectiva competencia entre las entidades financieras.

Dicha O.M. afecta a los préstamos hipotecarios que reúnanlas siguientes condiciones:

1.                  La hipoteca ha de recaer sobre una vivienda.

2.      El titular del préstamo ha de ser una persona física.

3.      El importe no ha de superar los 150.253,02 euros.

Los aspectos más relevantes de esta norma son:

Folleto informativo

Es el documento en el que se recogen, a modo orientativo y de forma clara y estandarizada, las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.

Las entidades financieras deberán entregarlo gratuita y obligatoriamente a quien solicite un préstamo hipotecario.

Oferta vinculante

Documento firmado por un representante del banco/caja, que recoge las condiciones financieras de la operación en el mismo orden en que figuran en la escritura del préstamo (capital del préstamo, amortización, intereses ordinarios, comisiones que resulten aplicables y gastos a cargo del prestatario).

Aprobada la solicitud, las entidades financieras deberán entregar al solicitante la oferta vinculante del préstamo, la cual tendrá una validez mínima de 10 días hábiles desde su fecha de entrega.

Esta oferta vincula y obliga a la entidad financiera, pero no al solicitante, que podrá rechazarla libremente.

Firma de la escritura

Si el solicitante acepta la oferta vinculante se formalizará el préstamo hipotecario en escritura pública y el Notario comprobará que no existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante y las cláusulas financieras del documento contractual, debiendo advertir al prestatario de las diferencias que en su caso hubiera constatado y de su derecho a desistir de la operación. En cualquier caso, en el acto de firma, el Notario deberá resolver las posibles dudas que puedan plantearse los interesados.

El prestatario (titular del préstamo) tiene el derecho a examinar la escritura del préstamo en el despacho del Notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su firma.

El derecho a la elección de Notario corresponde al solicitante, sin que éste pueda imponer Notario que, por su competencia territorial, carezca de conexión razonable con alguno de los elementos personales o reales del negocio.

1. Gastos de una hipoteca

A.     GASTOS PREVIOS A LA FORMALIZACIÓN

Una vez cumplidos todos los requisitos necesarios para la concesión de un préstamo hipotecario, las entidades financieras, antes de formalizarlo, realizan los siguientes trámites:

1. La tasación: La vivienda ha de ser tasada, es decir, valorada por un perito independiente y autorizado por el Ministerio de Economía y Hacienda.
2. Verificación registral: Consiste en comprobar en el Registro de la Propiedad la existencia o no de cargas sobre la vivienda que se va a hipotecar.

Ambos trámites originan una serie de gastos que son a cargo del solicitante, con independencia de la aprobación o denegación del préstamo. Una vez comprobados estos datos, se llevará a cabo la formalización del préstamo hipotecario.

B.                 GASTOS DE FORMALIZACIÓN

1. Comisión de apertura: Se trata de una comisión que cobra la entidad financiera por una sola vez, al inicio del préstamo. Se suele establecer como un porcentaje sobre el importe del préstamo. Comisión de subrogación: La subrogación es el acto por el que una persona, asumiendo la deuda, sustituye jurídicamente al titular de un préstamo respecto de los derechos y obligaciones derivados del préstamo concedido, es decir, se convierte en titular del préstamo. Se produce cuando una persona adquiere a un particular una vivienda sobre la que recae una hipoteca, o lo hace directamente a un promotor-constructor. La entidad financiera tiene que estar de acuerdo en efectuar la subrogación, derivándose el pago de la correspondiente comisión por parte del subrogado, aunque en este caso no se cobrará la comisión de apertura. Gastos de notaría: Corresponde al gasto de realización de escritura pública otorgada por notario. La cuantía a pagar depende de los aranceles establecidos oficialmente. Impuestos: La constitución de hipoteca está sujeta al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. La cantidad a pagar por dicho impuesto se calcula aplicando un porcentaje dependiendo de la comunidad autónoma (ver anexo V) sobre la responsabilidad hipotecaria (aproximadamente el doble del importe del préstamo). Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad: Formalizada la escritura del préstamo hipotecario, se debe inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente. La inscripción en el Registro la realiza la entidad financiera que concede el préstamo.
2. La cuantía a pagar dependerá de los aranceles establecidos oficialmente.

C.     OTROS GASTOS POSIBLES

1. Intereses de demora: Es el tipo de interés a aplicar a aquellas cantidades que, llegado su vencimiento, no han sido abonadas. En definitiva, es una penalización al titular de un préstamo si incumple sus obligaciones de pago. Comisión de cancelación anticipada y comisión de entregas a cuenta: Al cancelar el préstamo total o parcialmente (con entregas a cuenta) las entidades financieras cobran una comisión, que es un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta. Comisión por modificación de contrato: Esta comisión se aplica en el caso que, a petición del cliente y aprobado por la entidad financiera, se modifiquen durante la vida del préstamo algunas de las condiciones establecidas inicialmente en el contrato. El importe de la misma se calcula aplicando un porcentaje sobre el capital pendiente de pago en el momento de la modificación.
2. Comisión por reclamación de cuotas impagadas: En el caso de existir cuotas impagadas, las entidades financieras suelen cobrar al cliente, en el momento en que se regulariza la deuda, un importe fijo que está preestablecido en el contrato.

La tarifa de comisiones a repercutir al cliente debe ser comunicada previamente al Banco de España y está a disposición de cualquier persona que quiera consultarla.

Sólo podrán repercutirse al cliente aquellas comisiones que expresamente se encuentren recogidas en la escritura del préstamo.

Los préstamos hipotecarios tienen los siguientes gastos:

5. Tasación Comisión de apertura Impuestos Gastos de notaría Gastos de registro
6. Gastos de gestoría
1. ¿Qué seguros se deben contratar?

La ley obliga al titular de un préstamo hipotecario a contratar un seguro de incendios sobre el inmueble a hipotecar. También resulta muy conveniente contratar un seguro del tipo multirriesgo del hogar que proteja contra diversos accidentes domésticos (entrada de agua, robo, daños a terceros, etc.). Es recomendable, además, contratar un seguro de vida, que cubra el riesgo de fallecimiento del titular de un préstamo, cancelando la compañía el capital pendiente de pago en ese momento.

Si se trata de un préstamo autopromotor, el seguro decenal garantiza los daños causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a los elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. Aunque este seguro no es obligatorio para autopromotores individuales de una vivienda de uso propio, sin embargo será obligatoria la acreditación de dicho seguro cuando en una transmisión Inter vivos así lo exija el nuevo adquiriente, desde el momento de la transmisión hasta el término de los diez años de plazo para los que se exige esta garantía.

2. ¿Qué ventajas fiscales se obtienen con la compra de una vivienda habitual?

En este apartado se indican las normas estatales, sin recoger las especificaciones propias de las leyes promulgadas por cada comunidad autónoma, basándose en las facultades que les otorga la Ley 14/96, de 30 de diciembre, de Cesión de Tributos del Estado a las Comunidades Autónomas y Medidas Complementarias. La compra, al igual que la construcción o la rehabilitación de la vivienda (siempre que constituya o vaya a constituir la residencia habitual) lleva consigo las siguientes ventajas fiscales en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas:

A.                 Ahorro a través de Cuenta Vivienda. Tendrá derecho a deducirse de la cuota, el 15% del aumento del saldo de la Cuenta Vivienda, siempre que dichas cantidades se destinen exclusivamente a la compra o rehabilitación de la primera vivienda habitual, y cuando la antigüedad de cuenta no supere los 4 años.

B.     Entregas realizadas por el adquiriente de una vivienda. Podrá deducirse en la cuota el 15% de las cantidades que entregues para la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituyas o vayas a constituir la residencia habitual.

C.     Financiación a través de un préstamo

Cuando para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual se utilice un préstamo concedido por una entidad bancaria, con el que se financie al menos el 50% del coste de la vivienda habitual adquirida o de la rehabilitación y no se amortice globalmente más del 40% del préstamo en los 3 primeros años de duración del mismo, los porcentajes de deducción serán los siguientes:

4.                  Los 2 primeros años (desde la adquisición o rehabilitación), del importe total pagado por capital, intereses y gastos de financiación, la deducción es del 25% para los primeros 4.507,59 euros. Para la cantidad restante, hasta 9.015,18 euros, la deducción es del 15%.

5.      Para el resto de años, los porcentajes anteriores serán el 20% y el 15% respectivamente.

6.      Si la adquisición de la vivienda fue antes del 4 de mayo de 1998, el titular podría tener derecho a un mayor importe de deducción en la Declaración de la Renta del ejercicio, en las condiciones establecidas por la Ley de Presupuestos Generales del Estado.

Los gastos e impuestos que hay que pagar por la compra de la vivienda habitual, también, son susceptibles de deducción por la adquisición de vivienda.

1. Documentación a aportar

Los documentos que debes aportar a la entidad a la que vayas a solicitar el préstamo hacen referencia a tres aspectos:

A.                 Información personal: DNI/NIF y, caso de estar casado/a, régimen económico matrimonial (el motivo es que en el caso de que la hipoteca se constituya sobre la vivienda que será domicilio familiar, es necesario el consentimiento de los dos cónyuges). Vida Laboral y contrato de Trabajo

B.     Información económica

1. Trabajador por cuenta ajena: Se suele pedir las 3 últimas nóminas y la última declaración del IRPF y Patrimonio. Trabajador por cuenta propia: Lo habitual es solicitar la última declaración del IRPF y Patrimonio y los últimos pagos fraccionados de renta e IVA. Certificado de Otros Ingresos, en caso de que los haya. Firmado y sellado por la empresa.
2. También se pueden justificar otros ingresos si se pueden demostrar de alguna otra forma, por ejemplo con extractos bancarios donde se detallen que esos ingresos se realizan habitualmente mes a mes.

C.      Información sobre el bien a hipotecar: Pueden darse diferentes situaciones:

1. Compra de particular a particular: Fotocopia de la escritura de la vivienda (a entregar por el vendedor). Compra a un promotor: Si la obra está siendo financiada por la misma entidad a la que solicita el préstamo, debes entregar fotocopia del contrato de compraventa, a facilitar por el promotor. En el caso que la obra esté financiada por otra entidad, deberás solicitar al promotor la escritura de división horizontal.
2. Si lo que deseas es construirte tu propia vivienda: Debes aportar la escritura de la propiedad del solar y la licencia y proyecto de obra.
1. ¿Qué tienes que hacer si deseas renegociar el tipo de interés de tu préstamo?

Si tienes un préstamo hipotecario puede que el tipo de interés que estás pagando sea superior al que podrías obtener si lo contratases actualmente.

Ante esta situación e puede optar por dos alternativas: la novación y la subrogación. La novación permite al prestatario negociar con su entidad la modificación de las condiciones del tipo de interés y, en su caso, el plazo. La subrogación faculta al prestatario a cambiar de entidad acreedora, sustituyéndola por otra que le oferte mejores condiciones financieras.

Podrán acogerse a estas modalidades cualquier persona (física o jurídica) que sea titular de un préstamo hipotecario (fijo o variable), con independencia de la fecha de formalización y de si consta o no en escritura la posibilidad de cancelación anticipada.

En la escritura de subrogación sólo se podrá pactar la modificación de las condiciones del tipo de interés tanto ordinario como de demora inicialmente pactado o vigente.

Para los préstamos concertados a partir del 27 de abril de 2003, podrá pactarse la modificación de las condiciones del tipo de interés tanto ordinario como de demora inicialmente pactado o vigente, la ampliación del plazo del préstamo, o ambas.

Las ventajas que la legislación vigente concede a los titulares de préstamos hipotecarios residen en la sustancial disminución de los gastos que representa el cambio de entidad. Así tenemos:

1. Exención del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Reducción de los gastos notariales y registrales. Limitación de la comisión de cancelación anticipada tanto en préstamos de interés variable y como en el caso de los fijos que se trasformen en variables (del 2,5%, aunque algunas entidades no lo cumplen). Podrá cobrarse la comisión por cancelación anticipada que hubiese sido pactada, con el límite del 1% por ciento si se trata de un préstamo hipotecario a interés variable concertado antes del 27 de abril de 2003, o con el límite del 0,5% si es un préstamo hipotecario a interés variable concertado a partir del 27 de abril de 2003.
2. Cuando se hubiese pactado amortización anticipada sin fijar comisión, la entidad financiera no tendrá derecho a percibir cantidad alguna por este concepto.

En las novaciones modificativas que tengan por objeto la ampliación del plazo de un préstamo vigente a partir del 27 de abril de 2003, la entidad acreedora no podrá percibir por comisión de modificación de condiciones más del 0,1% de la cifra de capital pendiente de amortizar.